Si un contribuable désire obtenir une déduction importante des charges inhérentes à son immeuble, une solution traditionnelle consistera pour lui à acheter cet immeuble par l’intermédiaire de sa société. L’immeuble étant devenu un actif de la société, les frais et amortissement liés à cet actif pourront être déduits et réduiront sensiblement la base imposable de la société. Mais le principal écueil à ce schéma est que l’immeuble est précisément logé dans la société et que sa sortie ne peut se faire sans conséquences fiscales dommageables.
Lors de la revente de l’immeuble par la société, par exemple au moment de la cessation d’activité ou de la dissolution de la société, la plus-value réalisée sera intégralement taxable au tarif de l’impôt des sociétés. Et si l’immeuble est totalement amorti (la valeur nette comptable étant égale à zéro), la plus-value correspondra même au prix de vente de l’immeuble, ce qui anéantit les avantages fiscaux obtenus. C’est pour cette raison, qu’est née, il y déjà quelques années, la technique dite « construction usufruit », devenue assez populaire. Le mécanisme consiste en l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble par la société (en général à concurrence de 80 % de la valeur de la pleine propriété de l’immeuble) tandis que l’acquisition de la nue-propriété est réalisée par le dirigeant de cette société.
Les avantages fiscaux liés à ce type d’opération sont importants : déduction par la société usufruitière des charges de l’immeuble et possibilité pour le dirigeant, lors l’extinction de l’usufruit, de retrouver la pleine propriété sans avoir à acquitter d’indemnité, par le seul jeu du remembrement. Mais comme il fallait s’y attendre, ce type de montages fiscaux basés sur l’usufruit a très rapidement attiré l’attention de l’administration fiscale qui y a vu un moyen de s’approprier indûment des avantages fiscaux, par le biais de déductions abusives de charges immobilières et d’une recherche d’exonération de toute plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble par la société.
Le fisc remet notamment en cause les valorisations de l’usufruit faites à cette occasion et considère que seule est admissible une évaluation économique, qui doit être basée sur une valeur actualisée des loyers susceptibles d’être perçus durant la période de l’usufruit. Les amortissements pratiqués par la société et qui dépasseraient cette valeur économique sont par conséquent rejetés fiscalement.