Pour éviter que des enfants n’aient pas à payer des droits de succession sur un bien immobilier dont ils pourraient hériter, il est une technique bien connue appelée l’ « achat scindé ». La méthode consiste à séparer l’usufruit de l’immeuble de la nue-propriété, les parents faisant l’acquisition de l’usufruit et les enfants celle de la nue-propriété. On ne manquera pas de prévoir, dans l’acte d’achat d’usufruit, une clause d’accroissement au profit du conjoint survivant (pour garantir à ce dernier la garantie de la jouissance du bien).
On sera aussi et surtout attentif à ne pas tomber sous le coup de l’article 9 du code des droits de succession qui institue une présomption selon laquelle « les biens meubles ou immeubles qui ont été acquis à titre onéreux par le défunt pour l’usufruit et par un tiers pour la nue-propriété sont considérés comme faisant partie de la succession du défunt en pleine propriété et recueillis à titre de legs par le tiers, à moins qu’il démontre que l’acquisition ou l’immatriculation ne déguise pas une libéralité au profit
du tiers ».
Pour ce faire, on veillera à se ménager la preuve de ce que les enfants avaient bien les liquidités nécessaires à l’acquisition de la nue-propriété et que ces liquidités ont été utilisées à cette fin. Lorsque l’immeuble n’est pas encore construit, cette technique est également envisageable.
Il faut d’abord scinder l’achat du terrain à bâtir. Ensuite, les parents et les enfants se répartiront les frais d’achat de l’immeuble au fur et à mesure de sa construction. En d’autres termes, chacune des factures délivrées par l’entrepreneur sera scindée, les parents payant la partie des factures équivalant à leur droit d’usufruit, les enfants payant l’autre parti équivalant à leur droit de nue-propriété. Pour déterminer ces différentes quote-part, on se fondera sur les tables de mortalité bien connues qui fixent la valeur d’un usufruit viager (et donc aussi, par différence, la valeur de la nue-propriété).