Optimisation fiscale d’une donation

Prenons l’exemple suivant[1]. Un couple possède deux enfants majeurs. Tous deux, cohabitants légaux,  ont un enfant. Les parents souhaitent  donner au fils un terrain à bâtir pour permettre à ce dernier de construire un immeuble avec sa partenaire, et à la fille une somme d’argent d’un montant équivalent au terrain.

Le problème d’une telle donation est que le fils est propriétaire à 100% du terrain et, sauf renonciation à accession de sa part ou mariage, sa partenaire  ne pourra obtenir la moitié de ce terrain et de l’immeuble à construire  sans subir des droits de donation ou droits de vente. En outre, si le terrain gagne en valeur au moment du décès des parents, la fille pourrait exiger le rapport de ces biens à la succession, car il faudra tenir compte de la plus-value latente sur le terrain lors du partage et assurer l’égalité entre enfants.  La solution fiscale la plus optimale sera donc que les parents donnent la moitié du terrain à leur fille, 49% à leur fils et 1% à la partenaire du fils.

La somme d’argent sera ensuite donnée par parts égales  aux deux enfants. La partenaire du fils rachètera ensuite (via un prêt des parents ou un crédit bancaire)  49% de la part de sa belle-sœur, tandis que le fils rachète 1% de la part de sa sœur. Les droits de donation et autres frais sont nettement inférieurs grâce à cette technique.

Les droits d’enregistrement, pour la sortie d’indivision, se limitent, quant à eux, à 500 EUR. Autres avantages : aucun rapport à la succession  ne sera possible par la fille, car celle-ci a reçu la même chose que son frère. De la sorte les parents qui ont veillé à assurer l’égalité parfaite entre les enfants auront la tranquillité d’esprit. Enfin, le fils et sa partenaire pourront chacun bénéficier des déductions fiscales liées aux emprunts hypothécaires destinés à financer  la construction de l’immeuble (puisqu’ils sont devenus copropriétaires).

 


[1] Inspiré librement d’un extrait de l’ouvrage de Herman Cools, «Planification successorale et patrimoniale, De Boeck, édition 2012.
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