Taxation des structures usufruit

Publié le 19 janvier 2014 par coppens

De plus en plus de sociétés font actuellement l’objet de contrôles fiscaux, parfois musclés,  à propos d’une construction usufruit mise en place il y a quelques années, sur le conseil plus ou moins éclairés de leurs fiscalistes.  Le moins qu’on puisse dire est que dans certains  cas l’administration a choisi de frapper fort. Voici dès lors quelques conseils pour éviter de sérieux déboires. L’administration cherche de plus à en plus à  vérifier qu’une structure usufruit ne s’est pas faite au détriment de la société et rappelle de manière récurrente que les liens entre le dirigeant et sa société peuvent, par ce mécanisme,  révéler une collusion abusive. Force est de constater que c’est bien souvent ici que le bât blesse dans la réalisation d’un tel montage.  Comment rapporter cette preuve ? Il nous parait que deux argumentations  sont possibles : soit démontrer que la société a un réel usage de l’immeuble, ce qui lui permet d’y développer son activité et, partant, de générer des revenus imposables ; soit démontrer que la société  qui perçoit des loyers du gérant ou d’un tiers obtiendra, au terme de l’usufruit, un rendement locatif supérieur aux charges immobilières encourues. La société usufruitière devra aussi idéalement poursuivre un but social lui permettant d’effectuer des opérations immobilières à titre principal  Il faut aussi s’engager à respecter  les principes du Code civil quant aux indemnisations dues par le nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit pour les grosses réparations, les améliorations ou les travaux. Comme la valeur économique de l’usufruit se fait au départ de la valeur locative nette, on observe que certains fonctionnaires appliquent un chômage locatif de 1/12ème pour calculer ce loyer net : si le principe d’un chômage locatif est admissible, il doit toutefois rester réaliste. Ainsi, un tel chômage locatif d’1/12 peut certes se concevoir pour un petit appartement ou un studio, dont la rotation des locataires est évidente, il  se conçoit moins pour une maison d’habitation dont on peut supposer une occupation d’une certaine durée.

Ce contenu a été publié dans Articles, Astuces et définitions, avec comme mot(s)-clé(s) . Vous pouvez le mettre en favoris avec ce permalien.

Les commentaires sont fermés.

a

b

c

d

e

f

g

h

i

j

k

l

m

n

o

p

q

r

s

t

u

v

w

x

y

z