AVANTAGE EN NATURE IMMEUBLE :

Dans notre précédente chronique, nous avions évoqué le fait que, jusqu’à présent, l’administration n’accepte pas qu’un dirigeant paie à sa société un  loyer conforme à la valeur de marché en lieu et place du nouvel avantage de toute nature pour mise à disposition gratuite qui est d’un montant parfois colossal. L’administration considère qu’un tel loyer peut, au mieux, s’imputer sur le montant  de l’avantage mais ne peut s’y substituer.  Nous voudrions démontrer à présent à l’aide d’un exemple concret que cette position est incohérente si l’on met en perspective le calcul forfaitaire de l’avantage en nature pour mise à disposition gratuite d’immeuble et le calcul de la requalification des loyers. Cet exemple s’inspire une analyse judicieuse développée par le professeur José Haustraete de l’Université de Gand (« Fiscaal recht of fiscaal krom  ? » ). Prenons le cas d’un immeuble appartenant au dirigeant dont le revenu cadastral s’élève à 800 EUR, alors que le loyer déduit par la société pour cet immeuble est de 12.000 EUR/an. Selon les règles de requalification des loyers, le montant maximum qui peut être taxé au titre de revenu immobilier s’élève à 5.467 EUR  (5/3 x 800 EUR x 4,10) et la partie requalifiée en revenu professionnel est de 6.533 EUR (soit 12.000 EUR – 5.467 EUR). Autrement dit, selon cette règle, le loyer maximum forfaitaire  est égal au revenu cadastral multiplié par  6,83 (5.468/800). Si l’on calcule à présent le montant  de l’avantage en nature qui devrait être taxé en cas d’occupation gratuite par un dirigeant de cet immeuble (dont on suppose qu’il appartient cette fois à la société), on obtient, selon les nouvelles règles applicables depuis le 1er janvier 2012, 8.284 EUR (soit 800 EUR x 5/3 x 3,8 x 1,6349). La taxation représente donc, en vertu de la nouvelle  formule,  10,35 fois  le revenu cadastral (8.284/800). On constate dès lors de manière éclatante que,  pour la déduction des loyers, le « loyer normal »  est déterminé de manière assez minimaliste alors que, quand il s’agit de taxer un avantage de toute nature, ce « loyer forfaitaire «  fixé par l’administration est calculé de manière maximaliste. On reste perplexe  face à une telle « élasticité fiscale ».  L’administration choisit en effet des règles différentes, et dans un sens qui lui est favorable, pour estimer ce qu’elle juge être un loyer forfaitaire de référence. Une telle discordance, qui résulte exclusivement de l’introduction en 2012 de ce  nouveau coefficient de 3,8 issu de la loi-programme du 28 décembre 2011, n’est pas acceptable. Il est grand temps de revenir à une situation plus réaliste et plus équilibrée.  Au delà d’un évident problème d’équité,  c’est toute la cohérence de notre système  fiscal qui est en jeu.

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